Blog


İMAR BARIŞININ RİSKLERİ-01.09.2018

Öncelikle şunu netleştirmek gerekir: İmar Barışı yasası bir imar affı değildir. İmar barışı sadece, 31 Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmiş ruhsatsız yapılar veya ruhsatlı yapıya sonradan eklenen ruhsatsız eklentiler için uygulanacak olup üzerinde yapı bulunmayan boş arsa ve tarlaları kapsamamaktadır. İmar barışı düzenlemesiyle, herhangi bir yasallığı bulunmayan yapıların veya eklentilerin yasal hale gelmesini sağlayan Yapı Kayıt Belgesi; 31 Aralık 2018 tarihine kadar başvurunun doğru bir şekilde yapılması halinde hak sahibine verilecektir. Böylece vatandaşın mağdur olduğu elektrik, su, doğalgaz aboneliği alamama veya yapının yasal olmaması nedeniyle krediye uygun olmama gibi çeşitli sorunların önüne geçilebilecektir. Ayrıca daha önce alınan yıkım kararlarının yanı sıra tahsil edilmemiş idari para cezaları da kaldırılacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi alan yapıların hazine arazisi üzerinde bulunması durumunda taşınmazlar bakanlığa tahsis edilecek ve belge sahiplerinin talepleri üzerine taşınmazlar, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden inşa edilmesi ya da kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerliliğini koruyacak olup yapının yıkılması veya kentsel dönüşüme girmesi halinde geçerliliğini yitirecektir.

Yapı Kayıt Belgesi ile yapının bir kimliği çıkartılacak ve belgede binadaki daire sayısı, metrekare ve yüzölçümü gibi detaylar yer alacaktır. Tespit edilen arsa ve emlak  yapı değeri üzerinden konutlarda % 3, iş yerlerinde ise % 5 oranında; cins değişikliği veya kat mülkiyeti kurulacak ise konutlarda % 6, iş yerlerinde ise % 10 oranında kayıt bedeli alınacaktır. Yapı Kayıt Sistemi’ne girilen bilgilerde yapı sahibinin beyanı esas alınacağından bu bilgilerin doğru girilmesi çok büyük önem arz etmektedir. Yanlış bilgi girilmesi halinde gereğinden fazla veya mükerrer bedeller ödenmesi, yanlış beyandan dolayı cezai yaptırımlar ve hatta başvurunun ileride iptal edilmesi gibi hukuki sorunlarla karşılaşılacaktır.

İmar Barışı düzenlemesine başvurularda en çok yapılan hata binanın oturumunu, kat sayısını ve katların metrekaresinin yanlış ölçülmesidir. İmarlı bir arsada bulunan binanın ise ne kadarı imar hakları içinde, ne kadarı dışında olduğunu iyi analiz etmek gerekmektedir. Gelecekte sıkıntı yaşamamak için tüm bu teknik tespitlerin yapılarak başvurunun doğru bir şekilde yapılabilmesi gerekmekte olup, uzman kişi ve kurumlardan danışmanlık hizmeti alınmalıdır.


GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) DEĞERLEME - 23.10.2018

Bir gayrimenkul satın alırken hangi risklerle karşı karşıya olduğunuzu biliyor musunuz? Örneğin alacağınız taşınmazın yasal bir sorunu olabilir ve bu sorun yüzünden aldığınız ev, dükkan, ofis, arsa, vs. amiyane tabirle “elinizde kalabilir”. Bunun örnekleriyle sıklıkla karşılaşmaktayız. Yıkım kararı bulunan binadan daire satın alan vatandaş büyük ihtimalle gayrimenkul değerleme, yani ekspertiz nedir bilmiyordu. Veya kendisine 200 m2 diye satılan dükkanı satın aldıktan sonra aslında 150 m2 olduğunu öğrenen vatandaş da ekspertiz yaptırmadığına oldukça pişman olmuştur muhtemelen.

Peki nedir bu ekspertiz? Genellikle ilk başta oto ekspertizle karıştırılan gayrimenkul ekspertizi aslında oto ekspertizinden çok da farklı değildir. Nasıl ki 2. el bir araç alınırken ekspere gösterilir ve aracın herhangi bir kusuru var mı öğrenilirse aynı durum gayrimenkuller için de geçerlidir. Alınacak olan gayrimenkulün bir kusuru var mı, satış rakamı doğru mu, beyan edilen m2’si doğru mu, yatırım getirisi nedir, bu ve benzeri tüm soruların cevabını içeren gayrimenkul değerleme/ekspertiz raporları aslında zannedildiği kadar pahalı değildir. Örneğin 200.000 TL’lik bir ev satın alırken binlerce lira harç ve komisyon ödenmekte iken ekspertiz işlemi için 2018 yılı itibariyle sadece 500 TL ödenmektedir.

Bazı emlak firmaları ücretsiz ekspertiz yaptıklarını iddia etseler de aslında yaptıkları işlem ekspertiz değildir. Yukarıda da bahsedildiği gibi gayrimenkul değerleme/ekspertiz, sadece değer tespiti değil, taşınmazın herhangi bir kusuru olup olmadığının tespiti işlemidir. Örneğin taşınmazın yıkım kararı var mı, projesiyle uyumlu mu, söylenen m2’si doğru mu, kat mülkiyeti ve imar kanunun gibi yasalara uygun mu, tüm bu soruların cevabı ancak ve ancak mimar, inşaat mühendisi, harita mühendisi, şehir plancısı gibi teknik personel tarafından tespit edilebilmektedir. Günümüzde değerleme uzmanlarının yani eksperlerin sadece teknik personel olmaları yeterli olmamakta, aynı zamanda bu kişilerin Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından da lisans verilmiş olması gerekmektedir.  SPK lisansına sahip eksperler konusunda uzman ve minimum hata ile çalışan kişilerdir. Gayrimenkul/taşınmaz değerleme işinin sadece bu kişiler tarafından yapılması yasalarla zorunlu hale getirildiğinden bu vasıfları bulunmayanların hazırlayacağı taşınmaz değerleme raporlarının bir geçerliliği yoktur.


GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) DEĞERLEME YÖNTEMLERİ-23.10.2018

 

Ev, tarla, bina gibi taşınamayan ve tapu kütüğüne işlenmiş mülklere taşınmaz denir. Bir taşınmazın yasallaşması için, tapu kütüğüne işlenmiş olması gerekir. Tapu kütüğüne işlenmiş her taşınmaz için tapu belgesi düzenlenir.

1-ARAZİ TAPUSU:

Arsa veya tarla tapusudur. İmarsız araziler genellikle tarla, zeytinlik, bahçe, vs.; imarlı araziler ise genellikle arsa vasfındadır. Pek sık rastlanmamakla birlikte arsa vasfında olsa bile imarsız durumda olan, veya tarla vasfında olsa bile imarlı durumda olan taşınmazlar olabilir. Her tapu belgesinde taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada-parseli, yüzölçümü, maliki, ve cilt-sayfa numarası bulunmaktadır. Bu bilgiler ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün web sitesinden (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/) il/ilçe/mahalle/ada/parsel bazında arama yapılarak söz konusu arazinin konumu, ana yola,su kaynağına, yerleşim yerine,vs. mesafesi, kadastro yoluna cephesi gibi, değerleme sırasında muhakkak gerekli olacak bilgilere ulaşılabilmektedir. İmarlı arsalarda ise taşınmazın bağlı olduğu belediyenin web sitesi üzerinden imar durumu kontrolü yapılabilmektedir.

Tapu üzerinde yazan bir diğer bilgi ise tapunun eski malikinin kim olduğu, hangi tarihte, ne sebeple ve hangi bedelle el değiştirdiği bilgisidir. Tapunun eski maliki bir devlet kurumu ise tapu üzerinde yazan satış rakamı gerçektir. Ancak tüzel veya gerçek kişilerden satışlarda gerçek bedel beyan edilmediğinden tapu üzerinde yazan değer, ilgili belediyenin belirlediği rayiç bedeldir.

İMAR DURUMU: İmarlı arazilerin değeri, imar durumu ile doğru orantılı olduğundan, taşınmazın değerini tespit ederken imar durumu hakkında detaylı bilgi edinilmesi gerekmektedir. Bir arsanın imar durumu, o arsa üzerine yapılacak olan binanın ne büyüklükte ve kaç katlı olacağı, ana ve ara yollara ne kadar mesafede olacağı ve ne olarak kullanılabileceği hakkında bilgiler vermektedir. Emsal yöntemi ile arsa değerlemesi yaparken birebir aynı imar durumu ve konum şartlarını sağlayan, satılmış arsa bedelleri dikkate alınmalı; emsal yönteminin kullanılamadığı durumlarda ise proje geliştirme yapılmalıdır.

PROJE GELİŞTİRME: Yakın çevresinde satılık/satılmış arsa emsalleri bulunmayan arsaların değeri, alıcı bir müteahhit gözü ile proje geliştirerek tespit edilir. Bunu yapabilmek için arsanın imar durumunun yanı sıra bölgedeki kat karşılığı oranları hakkında da bilgi sahibi olmak gerekir. Bu yöntemdeki temel mantık, alıcı bir müteahhitin bu arsa üzerine nasıl bir bina yapabileceği, bu binayı kaça mal edeceği ve sonrasında kaça satarak ne kadar net kar elde edebileceğinin hesabının yaklaşık olarak yapılmasıdır.

 

2-CİNS TASHİHLİ TAPU

Bina tapusudur (Apartman,otel,hastane,vs.). Önceden arsa veya tarla vasfında olan bir taşınmazın üzerine bir bina inşa edilirse, mal sahibinin tapu sicil müdürlüğüne başvurarak sahibi olduğu taşınmazın cinsini değiştirmesi gerekir. Örneğin önceden Arsa vasfında olan taşınmazının üzerine otel yapmışsa, bu taşınmazın vasfının Otel olarak değiştirilmesi gerekmektedir. Bu işleme Cins Değişikliği veya Cins Tashihi denilir. Cins tashihi görmüş bir taşınmazın tapusuna da Cins Tashihli tapu denilir. Bu taşınmazların değerlemesinde emsal yönteminin yanı sıra maliyet yöntemi kullanılmaktadır. Taşınmazla benzer özelliklerde satılık/ satılmış bina bulunamıyorsa parsel üzerinde bina yokmuş gibi önce arsasının değeri tespit edilir, ardından üzerindeki binanın maliyeti hesaplanarak arsa bedeli üzerine eklenerek değere ulaşılır.

 

3) KAT İRTİFAKLI/ KAT MÜLKİYETLİ TAPU

 Bir bina içinde oluşturulmuş farklı bağımsız bölümlerden her birisine verilen tapudur (Mesken, dükkan, işyeri, lokanta,vs.). Örneğin arsa vasıflı bir taşınmaz üzerine 10 daireli bir apartman yapıldığında, taşınmazın cinsi Bina olarak değiştirilirse, tüm binanın tek bir tapusu olacaktır ve dairelerin ayrı ayrı satılması mümkün olmayacak, satılmak istendiğinde binanın tamamı satılmak zorunda kalacaktır. Dairelerin ayrı ayrı alınıp satılabilmesi için her dairenin kendi tapusu olması gerekmektedir. Bunun için kat mülkiyeti kurularak her daireye ayrı tapu çıkartılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve kendine özel tapusu olan her bir bölümüne bağımsız bölüm denir.

Bir taşınmaza değer biçmenin ilk aşaması resmi kurum araştırmalarıdır. Eğer değer tespiti yapılacak olan taşınmaz kat mülkiyetli ise, mimari projesine tapu sicil müdürlüğündeki dosyasından ulaşılabilir. Kat mülkiyetli bir bağımsız bölümün yer tespitinin yapılabilmesi ve eğer varsa trampa yapılması zorunlu bir durumun anlaşılabilmesi için mimari projesinin incelenmesi şarttır.

Trampa: Kelime anlamı olarak “takas” anlamına gelmektedir. Aynı bina içinde yanlış dairelerde oturulması durumu olabilmektedir. Bu durum, yanlış değer tespitine sebep olabilir. Bunu bir örnekle anlatmamız gerekirse tapuda yazan bağımsız bölüm numarası ile kapı numarası farklı olabilir. Böyle bir durumda da bina ilk yapıldığında, müteahhit tarafından meskenlerin tapu sahiplerine dağıtımı yanlış yapılabilir.

Kadastro: Değeri tespit edilecek olan bir taşınmazın yerinin doğru ve kesin olarak tespit edilmesi çok önemli bir husustur. Genellikle tarlaların değeri, bulundukları mevki, yola yakınlığı, su kanalına yakınlığı, yola cephesi, elektrik hattına yakınlığı gibi unsurlara göre artar veya azalır. Bu nedenle yeri yanlış tespit edilmiş bir tarlanın değeri de yanlış tespit edilecektir.

Belediye: Eğer taşınmaz üzerinde bir bina varsa mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi gibi evraklar ilgili belediyeden temin edilmelidir. Ancak ruhsat harici yapılaşma varsa bunlar da yerinde ölçülerek maliyet hesabına eklenmelidir.

 

 DEĞER TESPİT YÖNTEMLERİ

1) Maliyet Yöntemi: Bir taşınmazın yeniden inşa edilme maliyetinin hesaplanması ile yapılan değer tespiti yöntemine maliyet yöntemi denir. Binaların değer tespitinde maliyet yöntemi kullanılmalıdır. Öncelikle binanın üzerinde bulunduğu arsanın değer tespiti yapılır. Sonra arsa üzerinde bulunan binanın alanı, bakanlığın o yılki birim değerleri ile çarpılarak binanın değeri tespit edilir. Binanın yaşı göz önünde bulundurularak amortisan (yıpranma payı) düşülür ve binanın tam değeri bulunur. Parsel üzerinde birden fazla sayıda bina varsa,her bina için bu hesaplama ayrı ayrı yapılır. Arsa değeri ve bina değeri toplandığında da taşınmazın değeri tespit edilmiş olur.

2) Emsal karşılaştırma yöntemi: Saha çalışması sırasında emsal araştırması yapılarak, benzer özelliklerdeki taşınmazların satılık/satılmış fiyatları öğrenilmelidir. Benzer özellikte satılık/satılmış taşınmaz bulunamadığı durumlarda, toplanan emsaller çeşitli katsayılarla çarpılarak, değer tespiti yapılacak taşınmaza uyarlanmalıdır. Bu işleme şerefiyelendirme denir.

3) Gelir yöntemi: Otel, benzin istasyonu, tarla, meyve bahçesi gibi gelir getiren taşınmazların değer tespitinde kullanılır.

Değer= Yıllık net gelir/ Kapitalizasyon oranı’dır.

Bu formüldeki kapitalizasyon oranı, gelir getiren malın cinsine, bulunduğu bölgeye ve şartlara göre değişmektedir. Örneğin şehir içindeki bir benzin istasyonunun kapitalizasyon oranı %10-12 iken şehir dışındaki benzer özelliklerdeki bir başka benzin istasyonunun kapitalizasyon oranı %14-16 arasında değişmektedir. Bu oranın tespiti saha çalışması sırasında, benzer özelliklerdeki diğer taşınmazların sahipleri ile yapılacak görüşmeler sonucunda tespit edilmelidir. Örneğin bir portakal bahçesi değer tespiti yapılacaksa, bölgedeki diğer portakal üreticileri ile görüşülmelidir. Çünkü aynı bölgedeki bir portakal bahçesi ile bir elma bahçesinin kapitalizasyon oranları farklı olabilir.

Bu formüldeki yıllık net gelir ise, işletmenin yıllık toplam gelirinden (cirodan) yıllık giderlerin çıkarılması sonucunda bulunacaktır.


İMAR BARIŞINDA DOĞRU BAŞVURUNUN ÖNEMİ-25.10.2018

Ruhsatsız yapılar ve yapı eklentilerinin yasallaştırılmasını amaçlayan imar barışının başvuru süresinin bitmesine az bir süre kaldı. Daha önce de bahsettiğimiz gibi başvurunun yanlış yapılması halinde hem yapı kayıt belgesi iptal ediliyor, hem ödenen harç geri ödenmiyor hem de üstüne bir de yanlış beyanattan dolayı ceza kesiliyor. Bunu öğrenen vatandaşlar imar barışı başvurularını riske atmamak için danışmanlık hizmeti almaya yöneliyor. Ancak bu hizmetin kimden alındığı da çok büyük önem taşıyor. Mimar, inşaat mühendisi gibi teknik personeli olmayan firmalardan alınan imar barışı danışmanlık hizmetleri genellikle boşa gidiyor. Peki doğru hizmet alabilmek için nelere dikkat etmek gerekiyor?

Öncelikle imar barışı danışmanlık hizmeti veren firmanın kurumsal olup olmadığına dikkat etmek gerekli. Bir firmanın kurumsal olup olmadığını anlamak için öncelikle yapısına bakılmalı. Örneğin anonim şirketler (A.Ş) limited şirketlere (LTD.ŞTİ) ve ferdi çalışan şahıs şirketlerine göre her zaman daha kurumsaldır. Bir diğer konu da şirketin SPK lisanslı olup olmadığıdır. SPK lisanslı şirketler sıkı denetim altında olduğundan hata yapma lüksüne sahip değildir. Bu nedenle SPK lisanslı şirketler hatasız işlem yapmak için oldukça titiz çalışmaktadır.

İmar barışı danışmanlık hizmeti sırasında teknik ölçümler yapılmalı, yapının mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi incelenmeli ve başvuru yapının fotoğrafları çekilmelidir. Bu işlemlerin nasıl yapılacağını bilmeyen bir çok limited şirket imar barışı danışmanlık hizmeti vermeye soyunmuş durumda. Üstelik başvuru süresinin daralmasını fırsat bilen bu firmalar danışmanlık hizmeti için 15-20 bin TL gibi abartılı rakamlar istemektedir. Oysa SPK lisanslı ve kurumsal anonim şirketler tarafından bir imar barışı başvurusu danışmanlık hizmeti için bağımsız bölüm başına en fazla 1500 TL civarında rakamlar istenmektedir.

Tüm bu hususları dikkate alarak imar barışı başvurularınızı yapmanızı önerir, daha sonradan iptal olmayacak yapı kayıt belgeleri almanızı dileriz:)


İMAR BARIŞINDA YENİ DÖNEM-31.10.2018

Beklendiği üzere bugün itibariyle imar barışı başvuru süresi 31.12.2018 tarihine kadar uzatıldı. Ancak bu tarihten sonra yeniden süre uzatılması öngörülmüyor. Bu nedenle "nasıl olsa yeniden süre uzatılır" şeklinde bir yanılgıya düşmeden 31.12.2018 tarihine kadar gerekli başvuru işlemlerinin tamamlanması gerekiyor. 

GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA YENİ DÖNEM-27.11.2018 Çevre ve Şehircilik Bakanı Sn. Murat Kurum 6 Kasım 2018 tarihinde yaptığı bir konuşmada, gayrimenkullerin gerçek değeri üzerinden satışının yapılması ve gerçek değeri üzerinden vergilendirilmesini sağlayacak yeni bir düzenleme çıkartılacağını açıkladı. Bilindiği üzere mevcut düzenlemede gayrimenkullerin satışı belediye rayiç bedeli üzerinden yapılıyor ve bu değer üzerinden vergilendiriliyor. Ancak yine bilindiği üzere belediye rayiç bedelleri taşınmazların gerçek değerlerinin oldukça altında kaldığından rayiç bedel üzerinden yapılan satışlarda devlet vergi kaybına uğruyor. Her ne kadar Maliye Bakanlığı bu kaybın önüne geçebilmek için bazı denetlemeler yapsa da satış bedelinin elden tahsil edilmesi gibi durumlarda bu kaybın önüne geçilmesi neredeyse imkansızdı. Ancak yapılacak bu yeni düzenleme sayesinde her gayrimenkul satışında, ister ipotekli olsun, ister bankadan tahsil edilsin, ister elden tahsil edilsin, her türlü satış, bağış, vs. işlemde gayrimenkulün gerçek değerinin tespit edilmesi söz konusu olacak. Gayrimenkul (taşınmaz) değerleme işinin, bu düzenleme ile hak ettiği önemi kazanacağını umut ediyoruz. TAPU İŞLEMLERİNDE DEĞERLEME RAPORUNUN ÖNEMİ Tam olarak tarihi belli olmasa da 2019 yılı içerisinde tüm tapu işlemlerinde değerleme raporu hazırlanması zorunluluğu getirileceği ve bu raporların SPK lisansına sahip gayrimenkul değerleme  uzmanları tarafından hazırlanacağı büyük oranda kesinleşti. Ancak bu raporun gerçek kişilerce mi yoksa yine SPK lisanslı kuruluşlar aracılığıyla mı hazırlanacağı henüz netlik kazanmış değil. Lisanslı kuruluşlar SPK tarafından çok sıkı denetim altında tutulan şirketlerdir. Anonim şirket olmaları nedeniyle kurumsal bir yapıya sahip olan bu kuruluşlar onlarca yıldır bankalara gayrimenkul değerleme raporları hazırlamaktadır. Çok ciddi bir bilgi birikimine sahip olan bu şirketler hazırladıkları gayrimenkul değerleme raporlarını rasyonel verilere dayandırdığında oldukça sağlıklı ve gerçekçi değer tespiti yapabilmektedirler. Bu kuruluşlarca hazırlanan raporlar kullanılarak yapılacak tapu işlemlerinin sonradan maliye denetimine tabi tutulması halinde sıkıntı yaşanması ihtimali yok denecek kadar azdır. Diğer taraftan SPK lisanslı gerçek kişilerin hazırladıkları raporlar SPK tarafından veya en az 5 yıllık gayrimenkul değerleme tecrübesi bulunan bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından kontrol edilmediği için tespit edilen değerin hatalı olması neredeyse kaçınılmazdır. Kuruluşlar aracılığıyla değil de gerçek kişiler aracılığıyla gayrimenkul değerleme raporu hazırlatılması ve tapu işlemlerinde bu raporların kullanılması halinde daha sonra yapılacak bir denetimde değerin hatalı olduğu ve bu hatadan ötürü devletin zarara uğradığının tespit edilmesi durumunda hem raporu hazırlayan taraf hem de hazırlatan taraf cezai yaptırımlarla karşılaşabilecektir. Bu nedenle 2019 yılında uygulanmaya başlayacak olan sistemin detayları ne olursa olsun tapu işlemlerinde vatandaşların gayrimenkul değerleme raporlarını şahıslara değil SPK lisanslı anonim şirketlere hazırlatması, ileride yaşanabilecek her türlü sıkıntının önüne geçmek adına daha sağlıklı olacaktır. Üstelik gayrimenkul değerleme raporu hazırlama hizmeti ister şahıslar, ister şirketler tarafından sağlansın her ikisinin de hizmet bedeli aynı olacaktır. Arada bir ücret farkı olmayacağından risk almamak adına talep sahiplerinin tapu işlemlerinde hazırlanacak olan gayrimenkul değerleme raporları için SPK lisanslı anonim şirketlerini tercih edeceklerini tahmin ediyor, herkese mutlu yıllar diliyoruz:)İMAR BARIŞI'NDA SON UZATMABinaların tamamen yasal hale gelmeleri sürecinde büyük kolaylık sağlayan imar barışı son kez uzatıldı. 15.06.209 tarihine kadar uzatılan imar barışı başvurularında ödeme için son gün 30.06.2019. Tekrar uzatılması düşünülmeyen bu fırsat için başvurular yine e-devlet üzerinden yapılacak. Peki başvuru sonrası alınan Yapı Kayıt Belgesi,binanın tamamen yasal hale gelmesini sağlıyor mu?Yapı Kayıt Belgesi aslında tek başına tamamen bir yasallık sağlamıyor. Yapısının yasallığını %100 garanti almak isteyen kişilerin yapması gereken bazı prosedürler bulunuyor. Bunlardan birincisi belediye aşaması. Yapı Kayıt Belgesi'ni alan kişilerin bu belge ile belediyeye başvurarak binasındaki aykırılıkları ilgili belediyeye de bildirmesi gerekiyor. Eğer yapı kat irtifaklı veya kat mülkiyetli ise bir sonraki aşamada aykırılığın ilgili tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi gerekiyor.Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı bir Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı’nın açılacağı konuşulmaktaydı. Bu konu dün itibariyle netleşti ve yayınlanan cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile kesinleşti. Ancak kararnamede bu daire başkanlığının taşınmaz değerleme işini kimlere ve nasıl yaptıracağı hakkında bir bilgi içermiyor. Bu konuda olası ihtimalle şöyle. 1-      Değerleme işinin SPK lisanslı değerleme uzmanlarına (şahıslara) yaptırılması: Bu senaryoda denetim ve kontrol mekanizması olmadığından düşük değer yazan değerleme uzmanları daha çok rağbet göreceğinden satış bedelleri aynen şu anda olduğu gibi gerçek değerinin çok altında gösterilecek, toplanan bu verilerle oluşturulan değer haritası yanlış olacak, bu hatalı harita baz alınarak verilen kararlar da dolaylı olarak hatalı olacaktır. 2-      Değerleme işinin SPK lisanslı firmalara yaptırılması: Firmalar hem TDUB (Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği), hem BDDK, hem de SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından denetlendiği için daha doğru değerleme yapılarak toplanacak vergi daha gerçekçi olacak, daha rasyonel veriler toplanacağından bu verilerle oluşturulan değer haritası daha doğru ve gerçekçi olacak ve bu harita baz alınarak verilen kararlar da dolaylı olarak daha sağlıklı olacaktır. Taşınmaz (gayrimenkul) değerleme işinin ne kadar önemli olduğunu gösteren bu ilk adımın devamında da Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı çalışacak olan Taşınmaz Değerleme Daire Başkanlığı’nın bu yolda sağlam adımlarla ilerleyeceğine inancımız tamdır.

Yabancılara Gayrimenkul Satışı 


Bilindiği üzere, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2019/1 sayılı Genelge ile gayrimenkul değerleme raporu zorunluluğunun kapsamını genişleten birtakım düzenlemeler yapmıştır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü' nün mevcut düzenlemeleri uyarınca, gayrimenkul edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancıların bu minvalde edineceği gayrimenkullerin piyasa değerinin lisanslı gayrimenkul değerleme firmalarından alınacak değerleme raporuyla belirlenmiş olması gerekmektedir. Bu bağlamda, 4 Mart 2019 tarihinden itibaren alıcısı veya satıcısı yabancı olan tüm gayrimenkul satışlarında, lisanslı gayrimenkul değerleme firmalarından temin edilecek 'gayrimenkul değerleme raporu' zorunlu hale getirilmiştir. 

Rasyonel Grup Taşınmaz Değerleme A.Ş., Ankara' da bulunan merkez ofisi, Antalya’da bulunan bölge müdürlüğü ve Türkiye' nin pek çok ilinde bulunan kadrolu ve sözleşmeli personeli ile, sağladığı yerel hizmetlerin yanı sıra, sahip olduğu kurumsal yapı ve kadro ile, tüm Türkiye çapında, Sermaye Piyasası Kurulu’nun 35 no’lu tebliği çerçevesinde ve Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında değerleme hizmeti vermektedir.

Bizlere; http://www.rasyoneldegerleme.com.tr internet sitemizden, bilgi@rasyoneldegerleme.com.tr mail adresimizden veya 0 (312) 220 08 20 - 0 (312) 220 08 28 no’lu telefonlarımızdan ulaşabilirsiniz.
Anahtar kelimeler: Gayrimenkul Değerleme, Taşınmaz Değerleme, Ekspertiz, Yabancılara gayrimenkul satışı



Sale of Real Estate to Foreigners

As it is known, the General Directorate of Land Registry and Cadastre has made some arrangements with the Circular No. 2019/1 to extend the scope of real estate appraisal report requirement. In accordance with the existing regulations of the General Directorate of Land Registry and Cadastre, the market value of the real estates to be acquired by foreigners seeking to acquire Turkish citizenship through the acquisition of real estate should be determined by the valuation report to be taken from licensed real estate appraisal firms. In this context, real estate appraisal report to be obtained from licensed real estate appraisal companies has been made compulsory in all real estate sales which are foreign to buyer or seller since March 4, 2019. We proudly provide this service since 2011.
You can reach us from our web site www.rasyoneldegerleme.com.tr or by e-mail to bilgi@rasyoneldegerleme.com.tr or from phone numbers 0 (312) 220 08 20 - 0 (312) 220 08 28.
Keywords: Real Estate Appraisal, Sale of real estate to foreigners

بيع العقارات للاجانب

حسب ما هم معلوم بأن  التعميم المرقم 2019/1 الصادر من المديرية العامة للسجل العقاري تم اجراء تعديلات عديدة في شمول اجبارية تقرير التقييم للعقارات. كما ويجب على الاجانب الذين يرغبون بالحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء العقارات تحديد العقارات بتقرير التقييم الذي سيتم الحصول عليه من الشركات التي تمتلك شهادة تقييم العقارات وبهذا يتم تحديد سعر العقار. وبهذا يجب على المواطن الاجنبي الذي سيقوم ببيع او شراء العقار احضار وتقديم تقرير تقييم العقار اعتبارا من تاريخ 04 اذار 2019.

 

بهذا تقوم شركة راسيونال جوروب المساهمة بتقديم خدمات التقييم في شمول معايير التقييم الدولية و في اطار التبليغ رقم 35 الصادر من الهيئة العامة لاسواق رأس المال في كافة انحاء تركيا بهيكليتها المؤسساتية و كادر المختص من موظفين متعاقدين و موظفين دائميين. وتقوم بتقديم الخدمات في معظم محافظات تركيا وعلى رأسها انقرة التي تتواجد فيها المكتب الرئيسي و انطاليا التي تتواجد فيها مديرية المنطقة.

بإمكانكم التواصل معنا عن طريق العنوان الالكتروني www.rasyoneldegerleme.com.tr والبريد الالكتروني bilgi@rasyoneldegerleme.com.tr والهواتف 0312 220 08 20  و الرقم 0312 220 08 28 .

رؤوس النقاط : تقييم العقار و تقييم الغير المنقول و تقرير تفصيلي و بيع العقار للاجانب.

 

خدمات مراجعة الحصول على الجنسية التركية

اتصلوا بنا لغرض الاستفادة من الخدمات الاستشارية بكافة انواعها قبل / بعد المراجعة لتقرير تقييم التي يجب عليكم الحصول عليها من الشركات التي تمتلك شهادات التققيم اثناء المراجعة للحصول على الجنسية.        






فروش املاک به اتباع خارجی

همانگونه که مستحضر هستید؛ اداره کل ثبت اسناد املاک جمهوری ترکیه با بخشنامه شماره 1/2019 برخی قوانین را در محتوای الزامی بودن گزارش ارزیابی املاک تدوین نموده است. بنابر قوانین جاری اداره کل ثبت اسناد املاک جمهوری ترکیه، اتباع بیگانه که خواهان اکتساب تابعیت ترکیه از طریق استملاک اموال غیرمنقول میباشند، ارزش رایج ملک مورد نظر میبایست با دریافت گزارش ارزیابی از سوی شرکتهای املاک حاوی لیسانس ارزیابی برآورد گردیده شود. در این راستاء با آغاز شدن از تاریخ 04/09/2019 در همگی خرید و فروشهای املاک که خریدار ویا فروشنده آنها تباع بیگانه میباشند، گزارش ارزیابی املاک تامین شده از شرکتهای املاک حاوی لیسانس ارزیابی بصورت الزامی درآورده شده است.

دفتر مرکزی شرکت سهامی ارزیابی املاک گروه راسیونلبا مسئولیت نامحدود واقع در آنکارا و دفتر مدیریت منطقه آنتالیا و با پرسنل قراردادی و استخدامی موجود در نقا مختلف ترکیه، علاوه بر تامین امکانات محلی، بهمراه ساختار سازمانی و اکیب خود در تمامی سطح ترکیه در محتوای ابلاغیه شماره 35 سازمان بازار سرمایه و در چهارجوبه استانداردهای جهانی خدمات ارزیابی ارائه میدارد.

با ما میتوانید از آدرسهای وب سایت ; http://www.rasyoneldegerleme.com.tr ، آدرس ایمیل: bilgi@rasyoneldegerleme.com.tr و شماره تلفنهای 0 (312) 220 08 20 - 0 (312) 220 08 28  تماس حاصل کنید.

کلمات کلیدی: ارزیابی اموال غیرمنقول، ارزیابی املاک، کارشناس، فروش ملک به اتباع خارجی

خدمات سازمانی در مراجعات شهروندی

در اثناء مراجعه به تابعیت در رابطه با دریافت گزارش ارزیابی که میبایست از شرکتهای حاوی لیسانس بازار سرمایه گرفته شد و برای اخذ هر نوع خدمات مشاوره قبل / بعد از مراجعه به شهروندی بلافاصله پیشنهاد دریافت کنید!