Blog


İMAR BARIŞININ RİSKLERİ-01.09.2018

Öncelikle şunu netleştirmek gerekir: İmar Barışı yasası bir imar affı değildir. İmar barışı sadece, 31 Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmiş ruhsatsız yapılar veya ruhsatlı yapıya sonradan eklenen ruhsatsız eklentiler için uygulanacak olup üzerinde yapı bulunmayan boş arsa ve tarlaları kapsamamaktadır. İmar barışı düzenlemesiyle, herhangi bir yasallığı bulunmayan yapıların veya eklentilerin yasal hale gelmesini sağlayan Yapı Kayıt Belgesi; 31 Aralık 2018 tarihine kadar başvurunun doğru bir şekilde yapılması halinde hak sahibine verilecektir. Böylece vatandaşın mağdur olduğu elektrik, su, doğalgaz aboneliği alamama veya yapının yasal olmaması nedeniyle krediye uygun olmama gibi çeşitli sorunların önüne geçilebilecektir. Ayrıca daha önce alınan yıkım kararlarının yanı sıra tahsil edilmemiş idari para cezaları da kaldırılacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi alan yapıların hazine arazisi üzerinde bulunması durumunda taşınmazlar bakanlığa tahsis edilecek ve belge sahiplerinin talepleri üzerine taşınmazlar, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecektir. Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden inşa edilmesi ya da kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerliliğini koruyacak olup yapının yıkılması veya kentsel dönüşüme girmesi halinde geçerliliğini yitirecektir.

Yapı Kayıt Belgesi ile yapının bir kimliği çıkartılacak ve belgede binadaki daire sayısı, metrekare ve yüzölçümü gibi detaylar yer alacaktır. Tespit edilen arsa ve emlak  yapı değeri üzerinden konutlarda % 3, iş yerlerinde ise % 5 oranında; cins değişikliği veya kat mülkiyeti kurulacak ise konutlarda % 6, iş yerlerinde ise % 10 oranında kayıt bedeli alınacaktır. Yapı Kayıt Sistemi’ne girilen bilgilerde yapı sahibinin beyanı esas alınacağından bu bilgilerin doğru girilmesi çok büyük önem arz etmektedir. Yanlış bilgi girilmesi halinde gereğinden fazla veya mükerrer bedeller ödenmesi, yanlış beyandan dolayı cezai yaptırımlar ve hatta başvurunun ileride iptal edilmesi gibi hukuki sorunlarla karşılaşılacaktır.

İmar Barışı düzenlemesine başvurularda en çok yapılan hata binanın oturumunu, kat sayısını ve katların metrekaresinin yanlış ölçülmesidir. İmarlı bir arsada bulunan binanın ise ne kadarı imar hakları içinde, ne kadarı dışında olduğunu iyi analiz etmek gerekmektedir. Gelecekte sıkıntı yaşamamak için tüm bu teknik tespitlerin yapılarak başvurunun doğru bir şekilde yapılabilmesi gerekmekte olup, uzman kişi ve kurumlardan danışmanlık hizmeti alınmalıdır.


GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) DEĞERLEME - 23.10.2018

Bir gayrimenkul satın alırken hangi risklerle karşı karşıya olduğunuzu biliyor musunuz? Örneğin alacağınız taşınmazın yasal bir sorunu olabilir ve bu sorun yüzünden aldığınız ev, dükkan, ofis, arsa, vs. amiyane tabirle “elinizde kalabilir”. Bunun örnekleriyle sıklıkla karşılaşmaktayız. Yıkım kararı bulunan binadan daire satın alan vatandaş büyük ihtimalle gayrimenkul değerleme, yani ekspertiz nedir bilmiyordu. Veya kendisine 200 m2 diye satılan dükkanı satın aldıktan sonra aslında 150 m2 olduğunu öğrenen vatandaş da ekspertiz yaptırmadığına oldukça pişman olmuştur muhtemelen.

Peki nedir bu ekspertiz? Genellikle ilk başta oto ekspertizle karıştırılan gayrimenkul ekspertizi aslında oto ekspertizinden çok da farklı değildir. Nasıl ki 2. el bir araç alınırken ekspere gösterilir ve aracın herhangi bir kusuru var mı öğrenilirse aynı durum gayrimenkuller için de geçerlidir. Alınacak olan gayrimenkulün bir kusuru var mı, satış rakamı doğru mu, beyan edilen m2’si doğru mu, yatırım getirisi nedir, bu ve benzeri tüm soruların cevabını içeren gayrimenkul değerleme/ekspertiz raporları aslında zannedildiği kadar pahalı değildir. Örneğin 200.000 TL’lik bir ev satın alırken binlerce lira harç ve komisyon ödenmekte iken ekspertiz işlemi için 2018 yılı itibariyle sadece 500 TL ödenmektedir.

Bazı emlak firmaları ücretsiz ekspertiz yaptıklarını iddia etseler de aslında yaptıkları işlem ekspertiz değildir. Yukarıda da bahsedildiği gibi gayrimenkul değerleme/ekspertiz, sadece değer tespiti değil, taşınmazın herhangi bir kusuru olup olmadığının tespiti işlemidir. Örneğin taşınmazın yıkım kararı var mı, projesiyle uyumlu mu, söylenen m2’si doğru mu, kat mülkiyeti ve imar kanunun gibi yasalara uygun mu, tüm bu soruların cevabı ancak ve ancak mimar, inşaat mühendisi, harita mühendisi, şehir plancısı gibi teknik personel tarafından tespit edilebilmektedir. Günümüzde değerleme uzmanlarının yani eksperlerin sadece teknik personel olmaları yeterli olmamakta, aynı zamanda bu kişilerin Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından da lisans verilmiş olması gerekmektedir.  SPK lisansına sahip eksperler konusunda uzman ve minimum hata ile çalışan kişilerdir. Gayrimenkul/taşınmaz değerleme işinin sadece bu kişiler tarafından yapılması yasalarla zorunlu hale getirildiğinden bu vasıfları bulunmayanların hazırlayacağı taşınmaz değerleme raporlarının bir geçerliliği yoktur.


GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) DEĞERLEME YÖNTEMLERİ-23.10.2018

 

Ev, tarla, bina gibi taşınamayan ve tapu kütüğüne işlenmiş mülklere taşınmaz denir. Bir taşınmazın yasallaşması için, tapu kütüğüne işlenmiş olması gerekir. Tapu kütüğüne işlenmiş her taşınmaz için tapu belgesi düzenlenir.

1-ARAZİ TAPUSU:

Arsa veya tarla tapusudur. İmarsız araziler genellikle tarla, zeytinlik, bahçe, vs.; imarlı araziler ise genellikle arsa vasfındadır. Pek sık rastlanmamakla birlikte arsa vasfında olsa bile imarsız durumda olan, veya tarla vasfında olsa bile imarlı durumda olan taşınmazlar olabilir. Her tapu belgesinde taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada-parseli, yüzölçümü, maliki, ve cilt-sayfa numarası bulunmaktadır. Bu bilgiler ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün web sitesinden (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/) il/ilçe/mahalle/ada/parsel bazında arama yapılarak söz konusu arazinin konumu, ana yola,su kaynağına, yerleşim yerine,vs. mesafesi, kadastro yoluna cephesi gibi, değerleme sırasında muhakkak gerekli olacak bilgilere ulaşılabilmektedir. İmarlı arsalarda ise taşınmazın bağlı olduğu belediyenin web sitesi üzerinden imar durumu kontrolü yapılabilmektedir.

Tapu üzerinde yazan bir diğer bilgi ise tapunun eski malikinin kim olduğu, hangi tarihte, ne sebeple ve hangi bedelle el değiştirdiği bilgisidir. Tapunun eski maliki bir devlet kurumu ise tapu üzerinde yazan satış rakamı gerçektir. Ancak tüzel veya gerçek kişilerden satışlarda gerçek bedel beyan edilmediğinden tapu üzerinde yazan değer, ilgili belediyenin belirlediği rayiç bedeldir.

İMAR DURUMU: İmarlı arazilerin değeri, imar durumu ile doğru orantılı olduğundan, taşınmazın değerini tespit ederken imar durumu hakkında detaylı bilgi edinilmesi gerekmektedir. Bir arsanın imar durumu, o arsa üzerine yapılacak olan binanın ne büyüklükte ve kaç katlı olacağı, ana ve ara yollara ne kadar mesafede olacağı ve ne olarak kullanılabileceği hakkında bilgiler vermektedir. Emsal yöntemi ile arsa değerlemesi yaparken birebir aynı imar durumu ve konum şartlarını sağlayan, satılmış arsa bedelleri dikkate alınmalı; emsal yönteminin kullanılamadığı durumlarda ise proje geliştirme yapılmalıdır.

PROJE GELİŞTİRME: Yakın çevresinde satılık/satılmış arsa emsalleri bulunmayan arsaların değeri, alıcı bir müteahhit gözü ile proje geliştirerek tespit edilir. Bunu yapabilmek için arsanın imar durumunun yanı sıra bölgedeki kat karşılığı oranları hakkında da bilgi sahibi olmak gerekir. Bu yöntemdeki temel mantık, alıcı bir müteahhitin bu arsa üzerine nasıl bir bina yapabileceği, bu binayı kaça mal edeceği ve sonrasında kaça satarak ne kadar net kar elde edebileceğinin hesabının yaklaşık olarak yapılmasıdır.

 

2-CİNS TASHİHLİ TAPU

Bina tapusudur (Apartman,otel,hastane,vs.). Önceden arsa veya tarla vasfında olan bir taşınmazın üzerine bir bina inşa edilirse, mal sahibinin tapu sicil müdürlüğüne başvurarak sahibi olduğu taşınmazın cinsini değiştirmesi gerekir. Örneğin önceden Arsa vasfında olan taşınmazının üzerine otel yapmışsa, bu taşınmazın vasfının Otel olarak değiştirilmesi gerekmektedir. Bu işleme Cins Değişikliği veya Cins Tashihi denilir. Cins tashihi görmüş bir taşınmazın tapusuna da Cins Tashihli tapu denilir. Bu taşınmazların değerlemesinde emsal yönteminin yanı sıra maliyet yöntemi kullanılmaktadır. Taşınmazla benzer özelliklerde satılık/ satılmış bina bulunamıyorsa parsel üzerinde bina yokmuş gibi önce arsasının değeri tespit edilir, ardından üzerindeki binanın maliyeti hesaplanarak arsa bedeli üzerine eklenerek değere ulaşılır.

 

3) KAT İRTİFAKLI/ KAT MÜLKİYETLİ TAPU

 Bir bina içinde oluşturulmuş farklı bağımsız bölümlerden her birisine verilen tapudur (Mesken, dükkan, işyeri, lokanta,vs.). Örneğin arsa vasıflı bir taşınmaz üzerine 10 daireli bir apartman yapıldığında, taşınmazın cinsi Bina olarak değiştirilirse, tüm binanın tek bir tapusu olacaktır ve dairelerin ayrı ayrı satılması mümkün olmayacak, satılmak istendiğinde binanın tamamı satılmak zorunda kalacaktır. Dairelerin ayrı ayrı alınıp satılabilmesi için her dairenin kendi tapusu olması gerekmektedir. Bunun için kat mülkiyeti kurularak her daireye ayrı tapu çıkartılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve kendine özel tapusu olan her bir bölümüne bağımsız bölüm denir.

Bir taşınmaza değer biçmenin ilk aşaması resmi kurum araştırmalarıdır. Eğer değer tespiti yapılacak olan taşınmaz kat mülkiyetli ise, mimari projesine tapu sicil müdürlüğündeki dosyasından ulaşılabilir. Kat mülkiyetli bir bağımsız bölümün yer tespitinin yapılabilmesi ve eğer varsa trampa yapılması zorunlu bir durumun anlaşılabilmesi için mimari projesinin incelenmesi şarttır.

Trampa: Kelime anlamı olarak “takas” anlamına gelmektedir. Aynı bina içinde yanlış dairelerde oturulması durumu olabilmektedir. Bu durum, yanlış değer tespitine sebep olabilir. Bunu bir örnekle anlatmamız gerekirse tapuda yazan bağımsız bölüm numarası ile kapı numarası farklı olabilir. Böyle bir durumda da bina ilk yapıldığında, müteahhit tarafından meskenlerin tapu sahiplerine dağıtımı yanlış yapılabilir.

Kadastro: Değeri tespit edilecek olan bir taşınmazın yerinin doğru ve kesin olarak tespit edilmesi çok önemli bir husustur. Genellikle tarlaların değeri, bulundukları mevki, yola yakınlığı, su kanalına yakınlığı, yola cephesi, elektrik hattına yakınlığı gibi unsurlara göre artar veya azalır. Bu nedenle yeri yanlış tespit edilmiş bir tarlanın değeri de yanlış tespit edilecektir.

Belediye: Eğer taşınmaz üzerinde bir bina varsa mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi gibi evraklar ilgili belediyeden temin edilmelidir. Ancak ruhsat harici yapılaşma varsa bunlar da yerinde ölçülerek maliyet hesabına eklenmelidir.

 

 DEĞER TESPİT YÖNTEMLERİ

1) Maliyet Yöntemi: Bir taşınmazın yeniden inşa edilme maliyetinin hesaplanması ile yapılan değer tespiti yöntemine maliyet yöntemi denir. Binaların değer tespitinde maliyet yöntemi kullanılmalıdır. Öncelikle binanın üzerinde bulunduğu arsanın değer tespiti yapılır. Sonra arsa üzerinde bulunan binanın alanı, bakanlığın o yılki birim değerleri ile çarpılarak binanın değeri tespit edilir. Binanın yaşı göz önünde bulundurularak amortisan (yıpranma payı) düşülür ve binanın tam değeri bulunur. Parsel üzerinde birden fazla sayıda bina varsa,her bina için bu hesaplama ayrı ayrı yapılır. Arsa değeri ve bina değeri toplandığında da taşınmazın değeri tespit edilmiş olur.

2) Emsal karşılaştırma yöntemi: Saha çalışması sırasında emsal araştırması yapılarak, benzer özelliklerdeki taşınmazların satılık/satılmış fiyatları öğrenilmelidir. Benzer özellikte satılık/satılmış taşınmaz bulunamadığı durumlarda, toplanan emsaller çeşitli katsayılarla çarpılarak, değer tespiti yapılacak taşınmaza uyarlanmalıdır. Bu işleme şerefiyelendirme denir.

3) Gelir yöntemi: Otel, benzin istasyonu, tarla, meyve bahçesi gibi gelir getiren taşınmazların değer tespitinde kullanılır.

Değer= Yıllık net gelir/ Kapitalizasyon oranı’dır.

Bu formüldeki kapitalizasyon oranı, gelir getiren malın cinsine, bulunduğu bölgeye ve şartlara göre değişmektedir. Örneğin şehir içindeki bir benzin istasyonunun kapitalizasyon oranı %10-12 iken şehir dışındaki benzer özelliklerdeki bir başka benzin istasyonunun kapitalizasyon oranı %14-16 arasında değişmektedir. Bu oranın tespiti saha çalışması sırasında, benzer özelliklerdeki diğer taşınmazların sahipleri ile yapılacak görüşmeler sonucunda tespit edilmelidir. Örneğin bir portakal bahçesi değer tespiti yapılacaksa, bölgedeki diğer portakal üreticileri ile görüşülmelidir. Çünkü aynı bölgedeki bir portakal bahçesi ile bir elma bahçesinin kapitalizasyon oranları farklı olabilir.

Bu formüldeki yıllık net gelir ise, işletmenin yıllık toplam gelirinden (cirodan) yıllık giderlerin çıkarılması sonucunda bulunacaktır.


İMAR BARIŞINDA DOĞRU BAŞVURUNUN ÖNEMİ-25.10.2018

Ruhsatsız yapılar ve yapı eklentilerinin yasallaştırılmasını amaçlayan imar barışının başvuru süresinin bitmesine az bir süre kaldı. Daha önce de bahsettiğimiz gibi başvurunun yanlış yapılması halinde hem yapı kayıt belgesi iptal ediliyor, hem ödenen harç geri ödenmiyor hem de üstüne bir de yanlış beyanattan dolayı ceza kesiliyor. Bunu öğrenen vatandaşlar imar barışı başvurularını riske atmamak için danışmanlık hizmeti almaya yöneliyor. Ancak bu hizmetin kimden alındığı da çok büyük önem taşıyor. Mimar, inşaat mühendisi gibi teknik personeli olmayan firmalardan alınan imar barışı danışmanlık hizmetleri genellikle boşa gidiyor. Peki doğru hizmet alabilmek için nelere dikkat etmek gerekiyor?

Öncelikle imar barışı danışmanlık hizmeti veren firmanın kurumsal olup olmadığına dikkat etmek gerekli. Bir firmanın kurumsal olup olmadığını anlamak için öncelikle yapısına bakılmalı. Örneğin anonim şirketler (A.Ş) limited şirketlere (LTD.ŞTİ) ve ferdi çalışan şahıs şirketlerine göre her zaman daha kurumsaldır. Bir diğer konu da şirketin SPK lisanslı olup olmadığıdır. SPK lisanslı şirketler sıkı denetim altında olduğundan hata yapma lüksüne sahip değildir. Bu nedenle SPK lisanslı şirketler hatasız işlem yapmak için oldukça titiz çalışmaktadır.

İmar barışı danışmanlık hizmeti sırasında teknik ölçümler yapılmalı, yapının mimari projesi ve yapı kullanma izin belgesi incelenmeli ve başvuru yapının fotoğrafları çekilmelidir. Bu işlemlerin nasıl yapılacağını bilmeyen bir çok limited şirket imar barışı danışmanlık hizmeti vermeye soyunmuş durumda. Üstelik başvuru süresinin daralmasını fırsat bilen bu firmalar danışmanlık hizmeti için 15-20 bin TL gibi abartılı rakamlar istemektedir. Oysa SPK lisanslı ve kurumsal anonim şirketler tarafından bir imar barışı başvurusu danışmanlık hizmeti için bağımsız bölüm başına en fazla 1500 TL civarında rakamlar istenmektedir.

Tüm bu hususları dikkate alarak imar barışı başvurularınızı yapmanızı önerir, daha sonradan iptal olmayacak yapı kayıt belgeleri almanızı dileriz:)


İMAR BARIŞINDA YENİ DÖNEM-31.10.2018

Beklendiği üzere bugün itibariyle imar barışı başvuru süresi 31.12.2018 tarihine kadar uzatıldı. Ancak bu tarihten sonra yeniden süre uzatılması öngörülmüyor. Bu nedenle "nasıl olsa yeniden süre uzatılır" şeklinde bir yanılgıya düşmeden 31.12.2018 tarihine kadar gerekli başvuru işlemlerinin tamamlanması gerekiyor. 

GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA YENİ DÖNEM-27.11.2018

Çevre ve Şehircilik Bakanı Sn. Murat Kurum 6 Kasım 2018 tarihinde yaptığı bir konuşmada, gayrimenkullerin gerçek değeri üzerinden satışının yapılması ve gerçek değeri üzerinden vergilendirilmesini sağlayacak yeni bir düzenleme çıkartılacağını açıkladı. Bilindiği üzere mevcut düzenlemede gayrimenkullerin satışı belediye rayiç bedeli üzerinden yapılıyor ve bu değer üzerinden vergilendiriliyor. Ancak yine bilindiği üzere belediye rayiç bedelleri taşınmazların gerçek değerlerinin oldukça altında kaldığından rayiç bedel üzerinden yapılan satışlarda devlet vergi kaybına uğruyor. Her ne kadar Maliye Bakanlığı bu kaybın önüne geçebilmek için bazı denetlemeler yapsa da satış bedelinin elden tahsil edilmesi gibi durumlarda bu kaybın önüne geçilmesi neredeyse imkansızdı. Ancak yapılacak bu yeni düzenleme sayesinde her gayrimenkul satışında, ister ipotekli olsun, ister bankadan tahsil edilsin, ister elden tahsil edilsin, her türlü satış, bağış, vs. işlemde gayrimenkulün gerçek değerinin tespit edilmesi söz konusu olacak. Gayrimenkul (taşınmaz) değerleme işinin, bu düzenleme ile hak ettiği önemi kazanacağını umut ediyoruz.