GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Ev, tarla, bina gibi taşınamayan ve tapu kütüğüne işlenmiş mülklere taşınmaz denir. Bir taşınmazın yasallaşması için, tapu kütüğüne işlenmiş olması gerekir. Tapu kütüğüne işlenmiş her taşınmaz için tapu belgesi düzenlenir.

1-ARAZİ TAPUSU:

Arsa veya tarla tapusudur. İmarsız araziler genellikle tarla, zeytinlik, bahçe, vs.; imarlı araziler ise genellikle arsa vasfındadır. Pek sık rastlanmamakla birlikte arsa vasfında olsa bile imarsız durumda olan, veya tarla vasfında olsa bile imarlı durumda olan taşınmazlar olabilir. Her tapu belgesinde taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada-parseli, yüzölçümü, maliki, ve cilt-sayfa numarası bulunmaktadır. Bu bilgiler ile Tapu Kadastro Genel Müdürlüğünün web sitesinden (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/) il/ilçe/mahalle/ada/parsel bazında arama yapılarak söz konusu arazinin konumu, ana yola,su kaynağına, yerleşim yerine,vs. mesafesi, kadastro yoluna cephesi gibi, değerleme sırasında muhakkak gerekli olacak bilgilere ulaşılabilmektedir. İmarlı arsalarda ise taşınmazın bağlı olduğu belediyenin web sitesi üzerinden imar durumu kontrolü yapılabilmektedir.

Tapu üzerinde yazan bir diğer bilgi ise tapunun eski malikinin kim olduğu, hangi tarihte, ne sebeple ve hangi bedelle el değiştirdiği bilgisidir. Tapunun eski maliki bir devlet kurumu ise tapu üzerinde yazan satış rakamı gerçektir. Ancak tüzel veya gerçek kişilerden satışlarda gerçek bedel beyan edilmediğinden tapu üzerinde yazan değer, ilgili belediyenin belirlediği rayiç bedeldir.

İMAR DURUMU: İmarlı arazilerin değeri, imar durumu ile doğru orantılı olduğundan, taşınmazın değerini tespit ederken imar durumu hakkında detaylı bilgi edinilmesi gerekmektedir. Bir arsanın imar durumu, o arsa üzerine yapılacak olan binanın ne büyüklükte ve kaç katlı olacağı, ana ve ara yollara ne kadar mesafede olacağı ve ne olarak kullanılabileceği hakkında bilgiler vermektedir. Emsal yöntemi ile arsa değerlemesi yaparken birebir aynı imar durumu ve konum şartlarını sağlayan, satılmış arsa bedelleri dikkate alınmalı; emsal yönteminin kullanılamadığı durumlarda ise proje geliştirme yapılmalıdır.

PROJE GELİŞTİRME: Yakın çevresinde satılık/satılmış arsa emsalleri bulunmayan arsaların değeri, alıcı bir müteahhit gözü ile proje geliştirerek tespit edilir. Bunu yapabilmek için arsanın imar durumunun yanı sıra bölgedeki kat karşılığı oranları hakkında da bilgi sahibi olmak gerekir. Bu yöntemdeki temel mantık, alıcı bir müteahhitin bu arsa üzerine nasıl bir bina yapabileceği, bu binayı kaça mal edeceği ve sonrasında kaça satarak ne kadar net kar elde edebileceğinin hesabının yaklaşık olarak yapılmasıdır.

 

2-CİNS TASHİHLİ TAPU

Bina tapusudur (Apartman,otel,hastane,vs.). Önceden arsa veya tarla vasfında olan bir taşınmazın üzerine bir bina inşa edilirse, mal sahibinin tapu sicil müdürlüğüne başvurarak sahibi olduğu taşınmazın cinsini değiştirmesi gerekir. Örneğin önceden Arsa vasfında olan taşınmazının üzerine otel yapmışsa, bu taşınmazın vasfının Otel olarak değiştirilmesi gerekmektedir. Bu işleme Cins Değişikliği veya Cins Tashihi denilir. Cins tashihi görmüş bir taşınmazın tapusuna da Cins Tashihli tapu denilir. Bu taşınmazların değerlemesinde emsal yönteminin yanı sıra maliyet yöntemi kullanılmaktadır. Taşınmazla benzer özelliklerde satılık/ satılmış bina bulunamıyorsa parsel üzerinde bina yokmuş gibi önce arsasının değeri tespit edilir, ardından üzerindeki binanın maliyeti hesaplanarak arsa bedeli üzerine eklenerek değere ulaşılır.

 

3) KAT İRTİFAKLI/ KAT MÜLKİYETLİ TAPU

 Bir bina içinde oluşturulmuş farklı bağımsız bölümlerden her birisine verilen tapudur (Mesken, dükkan, işyeri, lokanta,vs.). Örneğin arsa vasıflı bir taşınmaz üzerine 10 daireli bir apartman yapıldığında, taşınmazın cinsi Bina olarak değiştirilirse, tüm binanın tek bir tapusu olacaktır ve dairelerin ayrı ayrı satılması mümkün olmayacak, satılmak istendiğinde binanın tamamı satılmak zorunda kalacaktır. Dairelerin ayrı ayrı alınıp satılabilmesi için her dairenin kendi tapusu olması gerekmektedir. Bunun için kat mülkiyeti kurularak her daireye ayrı tapu çıkartılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bir binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan ve kendine özel tapusu olan her bir bölümüne bağımsız bölüm denir.

Bir taşınmaza değer biçmenin ilk aşaması resmi kurum araştırmalarıdır. Eğer değer tespiti yapılacak olan taşınmaz kat mülkiyetli ise, mimari projesine tapu sicil müdürlüğündeki dosyasından ulaşılabilir. Kat mülkiyetli bir bağımsız bölümün yer tespitinin yapılabilmesi ve eğer varsa trampa yapılması zorunlu bir durumun anlaşılabilmesi için mimari projesinin incelenmesi şarttır.

Trampa: Kelime anlamı olarak “takas” anlamına gelmektedir. Aynı bina içinde yanlış dairelerde oturulması durumu olabilmektedir. Bu durum, yanlış değer tespitine sebep olabilir. Bunu bir örnekle anlatmamız gerekirse tapuda yazan bağımsız bölüm numarası ile kapı numarası farklı olabilir. Böyle bir durumda da bina ilk yapıldığında, müteahhit tarafından meskenlerin tapu sahiplerine dağıtımı yanlış yapılabilir.

Kadastro: Değeri tespit edilecek olan bir taşınmazın yerinin doğru ve kesin olarak tespit edilmesi çok önemli bir husustur. Genellikle tarlaların değeri, bulundukları mevki, yola yakınlığı, su kanalına yakınlığı, yola cephesi, elektrik hattına yakınlığı gibi unsurlara göre artar veya azalır. Bu nedenle yeri yanlış tespit edilmiş bir tarlanın değeri de yanlış tespit edilecektir.

Belediye: Eğer taşınmaz üzerinde bir bina varsa mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi gibi evraklar ilgili belediyeden temin edilmelidir. Ancak ruhsat harici yapılaşma varsa bunlar da yerinde ölçülerek maliyet hesabına eklenmelidir.

 

 DEĞER TESPİT YÖNTEMLERİ

1) Maliyet Yöntemi: Bir taşınmazın yeniden inşa edilme maliyetinin hesaplanması ile yapılan değer tespiti yöntemine maliyet yöntemi denir. Binaların değer tespitinde maliyet yöntemi kullanılmalıdır. Öncelikle binanın üzerinde bulunduğu arsanın değer tespiti yapılır. Sonra arsa üzerinde bulunan binanın alanı, bakanlığın o yılki birim değerleri ile çarpılarak binanın değeri tespit edilir. Binanın yaşı göz önünde bulundurularak amortisan (yıpranma payı) düşülür ve binanın tam değeri bulunur. Parsel üzerinde birden fazla sayıda bina varsa,her bina için bu hesaplama ayrı ayrı yapılır. Arsa değeri ve bina değeri toplandığında da taşınmazın değeri tespit edilmiş olur.

2) Emsal karşılaştırma yöntemi: Saha çalışması sırasında emsal araştırması yapılarak, benzer özelliklerdeki taşınmazların satılık/satılmış fiyatları öğrenilmelidir. Benzer özellikte satılık/satılmış taşınmaz bulunamadığı durumlarda, toplanan emsaller çeşitli katsayılarla çarpılarak, değer tespiti yapılacak taşınmaza uyarlanmalıdır. Bu işleme şerefiyelendirme denir.

3) Gelir yöntemi: Otel, benzin istasyonu, tarla, meyve bahçesi gibi gelir getiren taşınmazların değer tespitinde kullanılır.

Değer= Yıllık net gelir/ Kapitalizasyon oranı’dır.

Bu formüldeki kapitalizasyon oranı, gelir getiren malın cinsine, bulunduğu bölgeye ve şartlara göre değişmektedir. Örneğin şehir içindeki bir benzin istasyonunun kapitalizasyon oranı %10-12 iken şehir dışındaki benzer özelliklerdeki bir başka benzin istasyonunun kapitalizasyon oranı %14-16 arasında değişmektedir. Bu oranın tespiti saha çalışması sırasında, benzer özelliklerdeki diğer taşınmazların sahipleri ile yapılacak görüşmeler sonucunda tespit edilmelidir. Örneğin bir portakal bahçesi değer tespiti yapılacaksa, bölgedeki diğer portakal üreticileri ile görüşülmelidir. Çünkü aynı bölgedeki bir portakal bahçesi ile bir elma bahçesinin kapitalizasyon oranları farklı olabilir.

Bu formüldeki yıllık net gelir ise, işletmenin yıllık toplam gelirinden (cirodan) yıllık giderlerin çıkarılması sonucunda bulunacaktır.